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出典
【令和8年税制改正】相続税対策の不動産は今後どうなる？貸付用不動産・小口化商品の評価が見直しへ
改正案には、被相続人や贈与者が、相続開始前（または贈与前）5年以内に購入・新築した貸付用不動産は、路線価・固定資産評価ではなく、原則として、取得時の取引価額（購入額）の8割で評価するとされています。
※後続報道でも、不動産の相続税は今後路線価ベースではなく購入時の価格をベースに算定される可能性があるとして、投資用マンションを使った節税スキームへの規制強化の動きが伝えられています。
ゆるく解説
不動産を相続すると、相続税を計算するために「この不動産はいくらの価値があるか」を評価する必要があります。この評価に使われるのが「路線価」という、国が道路ごとに定めている土地の価格の目安です。
この路線価、実際に売買される値段（時価）より低めに設定されていることが多く、特にタワーマンションのような不動産は、時価と評価額の差が大きくなりやすい傾向がありました。そこで「亡くなる直前に現金でマンションを買って、評価額をぐっと圧縮する」という節税テクニックが使われてきたんです。いわゆる「タワマン節税」と呼ばれるものです。
今回の改正案は、この駆け込み購入を狙い撃ちする内容です。相続が始まる5年以内に買ったり建てたりした、人に貸すための不動産、つまりアパートやマンションなどは、路線価や固定資産税評価額ではなく、原則として買ったときの価格の8割で評価する、というルールに変わります。つまり「買った値段に近い金額」で評価されるようになるので、これまでのような大きな評価差を使った節税がしづらくなるということです。
適用は令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から。あわせて「不動産小口化商品」、つまり一口数百万円から買える不動産投資の商品についても、購入からの経過年数にかかわらず、実際の取引価格に近い金額で評価する方向で見直されるとのことです。
管理者のひとこと
今回の改正は、令和4年に最高裁で行き過ぎた評価の圧縮は認められないという趣旨の判断が出たあたりから、じわじわ規制が強まってきた流れの延長線上にあります。制度の抜け道を狙った使い方をすると、後から否認されたり、今回のように制度自体がふさがれたりする、というのはよくあるパターンです。
資産形成の情報を追いかけていると、こういう節税策のいたちごっこに何度も出会います。(そして現行の制度が変わると資格の試験範囲もよく変わる…)目先の節税効果だけを見て飛びつくのではなく、制度の背景や今後変わる可能性まで含めて考えるクセをつけておくと、変化があったときに慌てずに済むと思っています。
